Bodenrichtwerte verständlich erklärt

Eine zentrale Grundlage zur Ermittlung von Grundstückspreisen ist der Grundstückswert. Um den regionalen Grundstücksmarkt nachvollziehbar und transparent zu machen, werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden sogenannte Bodenrichtwerte festgelegt. Sie dienen Eigentümern, Kaufinteressenten sowie Fachleuten als wichtige Orientierungshilfe.

Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Wert des unbebauten Bodens. Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen auf dem Grundstück bleiben dabei unberücksichtigt. Erst die Kombination aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt den Verkehrs beziehungsweise Marktwert einer Immobilie.

Was versteht man unter einem Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist gesetzlich in § 196 Baugesetzbuch definiert. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, der für Gebiete mit vergleichbaren Nutzungs und Lageeigenschaften ermittelt wird. Dabei wird auch der jeweilige Entwicklungszustand des Grundstücks berücksichtigt.

Als Datengrundlage dienen die Kaufpreissammlungen der Gemeinden, in denen sämtliche innerhalb eines Jahres beurkundeten Grundstücks und Immobilienverkäufe erfasst werden. Auf dieser Basis werden Richtwertzonen gebildet, also Gebiete, die hinsichtlich Nutzung, Bebauungsmöglichkeiten und Lage weitgehend übereinstimmen.

Erschließung Lage und Nachfrage

Bodenrichtwerte werden getrennt nach erschließungsbeitragspflichtigen und erschließungsbeitragsfreien Grundstücken ausgewiesen. In bebauten Gebieten wird der Wert so berechnet, als wäre das Grundstück unbebaut.

Entscheidend für die Höhe eines Bodenrichtwertes ist letztlich die Nachfrage. Besonders gefragte Wohnlagen weisen in der Regel höhere Bodenrichtwerte auf als weniger attraktive Gebiete. Auch Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nahversorgung oder geplante Entwicklungsmaßnahmen beeinflussen den Bodenwert.

Kein Anspruch auf individuelle Ermittlung

Eigentümer haben keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass für ihr konkretes Grundstück ein individueller Bodenrichtwert berechnet wird. Stattdessen können sie auf die veröffentlichten Bodenrichtwertkarten und Listen zurückgreifen, um sich über das Preisniveau ihrer Lage zu informieren.

Aktualität der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden in der Regel zum 31. Dezember eines Jahres ermittelt und im Laufe des darauffolgenden Frühjahrs veröffentlicht. Sie spielen unter anderem eine wichtige Rolle bei der steuerlichen Bewertung von Grundstücken, insbesondere im Zusammenhang mit der Grundsteuer.

Veröffentlichung und Einsicht

Die Bodenrichtwerte werden gemäß § 196 Baugesetzbuch öffentlich zugänglich gemacht. Die Veröffentlichung erfolgt über Bodenrichtwertkarten, Bodenrichtwerttabellen sowie Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Zusätzlich können die Daten in allen Bundesländern kostenfrei über digitale Geoportale eingesehen werden.

Nutzung der Online Portale

Für die Nutzung der Portale ist keine Registrierung erforderlich. Durch die Eingabe von Postleitzahl, Straße und Hausnummer lässt sich der entsprechende Kartenausschnitt anzeigen. Die Ergebnisse können gespeichert oder ausgedruckt werden und enthalten ergänzende Informationen zu den wertbestimmenden Merkmalen.

Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf sogenannte Bodenrichtwertgrundstücke. Dabei handelt es sich um typische Grundstücke, deren wertbestimmende Eigenschaften möglichst vielen realen Grundstücken innerhalb eines Gebiets entsprechen.

Zur besseren Vergleichbarkeit werden Angaben zur Art der baulichen Nutzung gemacht, etwa ob es sich um ein Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet handelt. Die Einordnung orientiert sich an der Baunutzungsverordnung.

Online Einsicht der Bodenrichtwerte nach Bundesländern

Bedeutung der Bodenrichtwerte für den Immobilienverkauf

Bodenrichtwerte sind ein wichtiges Hilfsmittel bei der Preisfindung von Immobilien. Sie können insbesondere dann zur Orientierung herangezogen werden, wenn nur wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind. Voraussetzung ist, dass Lage, Nutzungsart und Entwicklungsstand des Grundstücks mit den Richtwertannahmen vergleichbar sind.

Richtige Anwendung von Bodenrichtwerten

Bei der Verwendung von Bodenrichtwerten sollte geprüft werden, auf welchen Stichtag sie sich beziehen, ob Erschließungskosten enthalten sind und wie aktuell sie im Verhältnis zum Marktgeschehen sind. Außerdem ist zu bewerten, ob das konkrete Grundstück von den zugrunde gelegten Merkmalen abweicht.

Solche Abweichungen werden in der Praxis durch Zu oder Abschläge berücksichtigt. In der professionellen Immobilienbewertung stellen Bodenrichtwerte daher einen wichtigen, jedoch nicht allein entscheidenden Faktor dar.