Notarkosten beim Immobilienverkauf verständlich erklärt
Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar kommt kein rechtswirksamer Immobilienkaufvertrag zustande. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann Notarkosten anfallen, wer sie übernimmt und wie hoch sie in der Praxis ausfallen.
Warum Notarkosten anfallen
Immobilienkaufverträge unterliegen der gesetzlichen Beurkundungspflicht. Wird ein Kaufvertrag nicht notariell beurkundet, ist er unwirksam und entfaltet keine rechtliche Wirkung gemäß § 311b BGB. Mündliche Absprachen oder privatschriftliche Vereinbarungen sind rechtlich unbeachtlich.
Auch Nebenabreden, die nicht Teil der notariellen Urkunde sind, sind unwirksam. Beim Immobilienverkauf entstehen Notarkosten daher zwingend.
Gesetzliche Grundlage der Notarkosten
Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt. Notare rechnen ihre Leistungen ausschließlich nach dem Gerichts und Notarkostengesetz ab. Sie sind verpflichtet, die dort festgelegten Gebühren einzuhalten und dürfen diese weder unter noch überschreiten.
Eine individuelle Preisvereinbarung ist nicht möglich. Die konkreten Notarkosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie und vom Umfang der notariellen Tätigkeiten ab.
Wer die Notarkosten trägt
In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten beim Immobilienverkauf. Aus diesem Grund darf er üblicherweise auch den Notar auswählen.
Abweichende Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind möglich, müssen jedoch ebenfalls notariell beurkundet werden. Der Verkäufer trägt in der Praxis meist nur die Kosten, die zur Bereinigung des Grundbuchs erforderlich sind, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben.
Welche Notarkosten der Verkäufer trägt
Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Bestehen noch eingetragene Grundschulden, muss er deren Löschung veranlassen.
Die hierfür entstehenden Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und werden sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt erhoben.
In bestimmten Fällen kann eine bestehende Grundschuld auf den Käufer übertragen werden. Dadurch lassen sich Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld einsparen. Ob dies sinnvoll ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Höhe der Notarkosten
Die Notarkosten richten sich in erster Linie nach dem vereinbarten Kaufpreis und den in Anspruch genommenen Leistungen des Notars. Als grober Richtwert können Notarkosten von etwa ein Prozent des Kaufpreises angesetzt werden.
Zusätzlich fallen für die Eintragung der Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls einer Finanzierungsgrundschuld weitere Kosten von rund 0,5 Prozent an. Mit steigendem Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten.
Welche Notarkosten der Käufer übernimmt
Für die Erstellung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrages erhebt der Notar eine Beurkundungsgebühr. Diese umfasst die rechtliche Beratung, den Vertragsentwurf sowie die Durchführung des Notartermins mit persönlicher Anwesenheit der Vertragsparteien.
Darüber hinaus können weitere Gebühren entstehen, etwa für die Einholung behördlicher Genehmigungen, den Schriftverkehr mit Banken oder die Überwachung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Zusätzlich werden Auslagen für Porto, Kommunikation und Kopien berechnet. Auf den Gesamtbetrag fällt die gesetzliche Mehrwertsteuer an.
Wird der Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanziert, entstehen weitere Notarkosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld. Erfolgt die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto, kann hierfür ebenfalls eine zusätzliche Gebühr anfallen.
| Bundesland | Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2,0%) | Grunderwerbsteuer | Übliche Maklerprovision (Anteil Käufer, inkl. MwSt.)* | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Bayern | 2,0% | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Berlin | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Brandenburg | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Bremen | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Hamburg | 2,0% | 4,5% | bis zu 3,57% | 10,07% |
| Hessen | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Niedersachsen | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Rheinland-Pfalz | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Saarland | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Sachsen | 2,0% | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Sachsen-Anhalt | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Schleswig-Holstein | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Thüringen | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
Vorsicht bei falschen Angaben zum Kaufpreis
Manche Käufer und Verkäufer vereinbaren einen niedrigeren Kaufpreis in der notariellen Urkunde, um Steuern und Gebühren zu sparen. Davon ist dringend abzuraten.
Solche Absprachen bergen erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken und können im Streitfall zu großen Verlusten führen. Zudem handelt es sich um Steuerhinterziehung.
Praxistipp
Da die Höhe der Notarkosten von mehreren Faktoren abhängt, empfiehlt es sich, den beauftragten Notar frühzeitig um eine transparente Kostenschätzung zu bitten. Notare sind verpflichtet, den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zu übersenden und über die entstehenden Kosten aufzuklären.
FAQ
Warum sind Notarkosten beim Immobilienkauf verpflichtend?
Immobilienkaufverträge müssen gesetzlich notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Notarkosten fallen daher zwingend an.
Wer trägt die Notarkosten?
In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten. Abweichende Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind möglich, müssen jedoch notariell festgehalten werden.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Umfang der Leistungen. Üblich sind etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit den Grundbuchkosten ergeben sich meist Gesamtkosten von rund 2 Prozent.
Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein. Die Notarkosten sind gesetzlich im Gerichts und Notarkostengesetz geregelt. Notare dürfen weder höhere noch niedrigere Gebühren verlangen.
Fallen Notarkosten in allen Bundesländern gleich aus?
Ja. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Unterschiede nach Bundesland gibt es nur bei der Grunderwerbsteuer, nicht bei den Notarkosten selbst.
Was ist in den Notarkosten enthalten?
Die Notarkosten umfassen unter anderem die rechtliche Beratung, den Entwurf des Kaufvertrags, die notarielle Beurkundung sowie die Abwicklung des Vertrags und die Überwachung der Grundbucheintragung.
Entstehen zusätzliche Kosten bei einer Finanzierung?
Ja. Wird der Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanziert, fallen zusätzliche Notarkosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld an.
Muss der Verkäufer Notarkosten zahlen?
Der Verkäufer trägt in der Regel nur die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden, damit die Immobilie lastenfrei übergeben werden kann.
Kann man Notarkosten sparen?
Direkt sparen lassen sich Notarkosten nicht, da sie gesetzlich festgelegt sind. Indirekt können Kosten reduziert werden, etwa wenn bestehende Grundschulden übernommen statt gelöscht werden.
Wann werden die Notarkosten fällig?
Die Notarkosten werden nach der Beurkundung des Kaufvertrags in Rechnung gestellt und sind unabhängig vom Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung zu begleichen.
Notarkosten beim Immobilienverkauf verständlich erklärt